§ 28 Vermietung und Verpachtung
§ 28. (1) Folgende Einkünfte sind, soweit sie nicht zu den
Einkünften im Sinne des § 2 Abs. 3 Z 1 bis
5 gehören, Einkünfte aus
Vermietung und Verpachtung:
1. Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem
Vermögen und von Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen
Rechts über Grundstücke unterliegen.
2. Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von
Sachinbegriffen, insbesondere von beweglichem Betriebsvermögen.
3. Einkünfte aus der Überlassung von Rechten auf bestimmte oder
unbestimmte Zeit oder aus der Gestattung der Verwertung von
Rechten, insbesondere aus
- der Einräumung der Werknutzung (Werknutzungsbewilligung,
Werknutzungsrecht) im Sinne des Urheberrechtsgesetzes
- der Überlassung von gewerblichen Schutzrechten, von
gewerblichen Erfahrungen und von Berechtigungen.
4. Einkünfte aus der Veräußerung von Miet- und
Pachtzinsforderungen, und zwar auch dann, wenn diese Forderungen
im Veräußerungserlös des Grundstückes mit abgegolten
werden.
(2) Aufwendungen für nicht regelmäßig jährlich anfallende
Instandhaltungsarbeiten sind über Antrag gleichmäßig auf
zehn Jahre
zu verteilen. Bei Gebäuden, die Wohnzwecken dienen, gilt hinsichtlich
der Instandsetzungsaufwendungen folgendes:
- Instandsetzungsaufwendungen, die unter Verwendung von
entsprechend gewidmeten steuerfreien Subventionen aus
öffentlichen Mitteln getätigt werden, scheiden insoweit aus
der
Ermittlung der Einkünfte aus.
- Soweit Instandsetzungsaufwendungen nicht durch steuerfreie
Subventionen gedeckt sind, sind sie gleichmäßig auf zehn Jahre
verteilt abzusetzen.
Instandsetzungsaufwendungen sind jene Aufwendungen, die nicht zu den
Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören und allein oder
zusammen mit Herstellungsaufwand den Nutzungswert des Gebäudes
wesentlich erhöhen oder seine Nutzungsdauer wesentlich verlängern.
Wird das Gebäude auf eine andere Person übertragen, dann können
ab
dem der Übertragung folgenden Kalenderjahr restliche Zehntelbeträge
nicht mehr abgezogen werden. Nur bei Erwerb von Todes wegen kann der
Rechtsnachfolger die Zehntelabsetzungen weiter geltend machen, wenn
er die Absetzung für Abnutzung für das erworbene Gebäude
vom
Einheitswert (§ 16 Abs. 1 Z 8) berechnet.
(3) Folgende Aufwendungen, soweit sie Herstellungsaufwand
darstellen, sind über Antrag gleichmäßig auf fünfzehn
Jahre verteilt
abzusetzen:
1. Aufwendungen im Sinne der §§ 3 bis 5
des Mietrechtsgesetzes in
Gebäuden, die den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes über die
Verwendung der Hauptmietzinse unterliegen.
2. Aufwendungen für Sanierungsmaßnahmen, wenn die Zusage für
eine
Förderung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem
Startwohnungsgesetz oder den landesgesetzlichen Vorschriften
über die Förderung der Wohnhaussanierung vorliegt.
3. Aufwendungen auf Grund des Denkmalschutzgesetzes. § 8 Abs. 2
zweiter und dritter Satz gilt entsprechend.
Werden zur Finanzierung dieses Herstellungsaufwandes erhöhte
Zwangsmieten oder erhöhte Mieten, die auf ausdrücklich gesetzlich
vorgesehenen Vereinbarungen beruhen, eingehoben, dann kann der
Herstellungsaufwand gleichmäßig auch auf die Laufzeit der erhöhten
Mieten, mindestens aber gleichmäßig auf zehn Jahre verteilt
werden.
Wird das Gebäude auf eine andere Person übertragen, so können
ab dem
der Übertragung folgenden Kalenderjahr die restlichen Teilbeträge
der
auf zehn bis fünfzehn Jahre verteilten Herstellungsaufwendungen nicht
mehr abgezogen werden. Nur bei Erwerb von Todes wegen kann der
Rechtsnachfolger die restlichen Teilbeträge weiter geltend machen,
wenn er die Absetzung für Abnutzung für das erworbene Gebäude
vom
Einheitswert (§ 16 Abs. 1 Z 8 lit. b) berechnet. § 8 Abs. 2
zweiter
und dritter Satz gilt entsprechend.
(4) Der Ersatz von Aufwendungen gemäß § 10 des Mietrechtsgesetzes
kann über Antrag gleichmäßig auf zehn Jahre verteilt werden.
Die
beiden letzten Sätze des Abs. 2 gelten auch für diese
Zehntelabsetzungen.
(5) (Anm.: aufgehoben durch BGBl. Nr. 201/1996)
(6) Nicht zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zählen
Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln, die §
3 Abs. 1 Z 6 entsprechen.
Diese Zuwendungen kürzen die damit in unmittelbarem wirtschaftlichen
Zusammenhang stehenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie
Instandhaltungs- oder Instandsetzungsaufwendungen.
(7) Wird ein Gebäude unter Lebenden übertragen und wurden innerhalb
von fünfzehn Jahren vor der Übertragung vom Steuerpflichtigen
oder
bei Erwerb von Todes wegen von seinem Rechtsvorgänger
Herstellungsaufwendungen in Teilbeträgen gemäß Abs. 3
abgesetzt, dann
sind im Jahr der Übertragung zusätzlich besondere Einkünfte
aus
Vermietung und Verpachtung anzusetzen. Dies gilt auch dann, wenn das
Gebäude im Zeitpunkt der Übertragung nicht mehr der Erzielung
von
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dient. Die besonderen
Einkünfte sind wie folgt zu errechnen:
1. Zunächst ist zu ermitteln, welcher Betrag bei der
Einkunftsermittlung im Falle der Verteilung dieser Kosten auf
die Restnutzungsdauer als Absetzung für Abnutzung abzusetzen
gewesen wäre (rechnerische Absetzung für Abnutzung).
2. Die tatsächlich abgesetzten Teilbeträge der
Herstellungsaufwendungen abzüglich der rechnerischen Absetzung
für Abnutzung (Z 1) werden als besondere Einkünfte erfaßt.
Anmerkung
Zu Abs. 2: Die Novellierungsanordnung Artikel 39 Z 30, BGBl.
Nr. 201/1996, ,,In § 28 Abs. 2 treten an die
Stelle des
dritten bis fünften Satzes folgende Sätze:'' ist so zu
verstehen, daß der zweite Satz dieses Absatzes mit dem
Doppelpunkt endet. Vgl. aber die Novellierungsanordnung
Artikel 39 Z 2a, BGBl. Nr. 201/1996, die § 4
Abs. 7
ändert.

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